【大美人理財】首購族怎麼買房?存房達人邱愛莉教你第一次買房就收租!

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買房是人生當中極其重要的投資,但無論是首購族或換屋族,常常抱持著「房子好貴,存再多也買不起」的心態,認為買房離自己非常遙遠。本期的理財菁英-邱愛莉要教低薪族們也有機會擁有人生第一間房!上天就算沒有賜我們富爸媽,也能像她一樣自己成為富爸媽!

首購以「收租」為目標,賣掉後還賺了200萬!

「隔套收租」是邱愛莉最初買房瞄準的投資策略,選擇住在公婆家不用背負租金壓力,就先以收租房為目標。當時買了在中和總價約690萬的37.85坪公寓,花了180萬隔套5間出租,每月收租47000元,扣掉房貸利息17000,一個月能回收約3萬,3年後房子增值到890萬賣掉,小編試算一下,愛莉即使扣掉成本,3年還賺了超過100萬!

圖片來源:BEAUTY大美人

購屋心法大公開!

1.不管是否自住都要能增值

很多人說自住房不用管增值與否,符合需求就好;但愛莉說:即使終生都不打算換屋,未來若有「以房養老」需求時,有增值空間資產也會隨之增加,不是很好嗎?

2.先以「創造租金收益」為目標

沒有非租房不可、壓力的人(可忍受住家裡或與公婆同住),就先別急著買自住房,瞄準適合「隔套收租」房子賺租金,藉此存到自住房的自備款!

3.一定要勤勞看房

「看房的經驗比什麼都重要!除了上班的時間,我幾乎都在瘋狂看房!」愛莉說她在半年內看了100間房子。唯有自己親身經歷,才能判斷仲介好壞以及議價方式。

破解買房迷思!

Q:我的存款很少,要不要等存夠再買?

ANO!等你存到500萬,房價更貴了

愛莉認為即使沒存到目標金額,也建議先拿去創造租金收入,增加買房經驗,不然房價上漲也還是買不起;反之,如果它沒增值維持在500萬,這間房子也沒有買的價值啦!

Q:「買房」vs.「租房」哪個比較好?

A:各有各的好,看需不需要現金

繳房貸跟付租金其實是一樣的,(1萬租金 = 750萬貸款的利息),而且房子賣掉錢就回來了,主要是看自己手邊需不需要現金,除非有出國計畫或有其他規劃,不然買房反而能強迫自己儲蓄。

Q:現在該出手嗎?感覺會被貴到?

A房價再高,永遠都有議價空間!

買房永遠都會覺得自己買在高點,跟股票一樣永遠無法預測最低點,不進場就永遠不知道水深。愛莉說「當屋主急著賣的時候,就是房價被低估的時候!」在此之前只能不斷培養自己判斷和議價的功力~

圖片來源:BEAUTY大美人

買房前請先問自己……

1.預計要住多久?

先預估會住多久反推屋齡,基本上都不建議買屋齡太高的房子;以長期自住15-20年來說,市中心屋齡高還可以,但若是外圍區域,就建議買屋齡10年左右的房子。

2.區域、坪數和格局評估總價,預算是否需要調整條件?

評估自備款是否真的能負擔自己想要的一切,否則就要取捨。

3.自己對銀行的信用好不好?

信用卡款絕對不能遲繳任何一次,薪水轉帳明細也要固定,否則會影響貸款的條件!

區域、坪數、格局要取捨,放棄「一次到位」的期望

大多數人對於買房都有過高的期望,實際上自備款根本不夠!以月收入4萬來說,至少拿2萬元繳30年貸款,大約可買到714萬元的房子,基本上只能買新北市。若想要買在台北市,除了要增加自己的收入外,邱愛莉建議首購族可以先放棄「一次到位」的期望,恆量自己的預算,取捨區域、坪數或格局,如:區域要好、坪數想要大,就得放棄住電梯大樓,改住公寓。

圖片來源:BEAUTY大美人

專家親自試算,收租五年再換房很有賺頭!

除了一般的本息攤還,還有「繳息不還本」的「寬限期房貸」,顧名思義在貸款期限內申請特定的時間,只繳利息、不還本金,目前政府優惠最多可申請5年。
每月還款金額為20000元、貸款成數8成、貸款年限30年、年利率1.6%,並皆預計5年後原價賣掉,比一比「本息攤還」及「寬限期房貸」的獲利結算:

方案1 本金+利息→還20,000(收租16,000,實際還4,000)

實際支出:頭期款142萬+每月4000x5年x12個月=166萬
賣房可拿回現金:714萬-貸款餘額約493萬=可拿回221萬元
五年賣出獲利結算:賺55萬

方案2 寬限期房貸→還7,627(收租16,000,多賺8,373)

實際支出:頭期款142萬
賣房可拿回現金:714萬-貸款餘額572萬+出租收益50萬=可拿回192萬元
五年賣出獲利結算:賺50
(本試算去掉小數點,且僅在利率不變下適用,計算結果為近似值,僅供參考)

不管使用哪一種方案,即使房子沒增值,因為出租,就會有獲利,差別在於方案2每個月會多了出租收益8,373元,可以拿去投資用;但若是不懂儲蓄或怕投資失利的人,則建議選擇方案1。

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圖片來源:BEAUTY大美人

收租最推公司行號附近,學區千萬別下手!

目前她認為租金投報率較高的有:房價相對較低的新北市三重,租屋需求很高;預算高一點的話,可選擇台北市大同區捷運沿線,鄰近中山區(公司行號多)但房價相對低,也是不錯的選擇。她特別提到台灣少子化問題越來越嚴重,不太建議買在學區附近,除了很多大學系所縮編外,學生其實也負擔不起太高的房租,而且學期初沒滿租的話就會空一個學期,基本上投資報酬率很低。

隔套收租實際不簡單,規矩遵守好才能做

隔套收租固然可以讓你翻倍賺(租一層2萬,隔三間一間租15000!),但現在法規甚嚴,需要遵守才能當租金投報10%以上的包租婆/公!
1.只要增設浴室,或2間以上的房間造成分間牆變更,都要申請「室內裝修許可」,在許多縣市,基本上一申請就是6個月!
2.一開始裝潢費,空租期的損失、税金、修繕費用、房貸利息,其實高得驚人!
3.目前台北、新北、桃園規定隔套出租,都要取得「直下層屋主」的同意,否則會被處以6萬~30萬元的罰鍰!

第一次找房子就上手!

1從網站上搜尋符合條件的物件。
2找仲介約看屋,累積仲介人脈,或從591、樂屋網直接約看刊登的物件。
3想買新成屋,初學者去接待中心務必不要帶卡片,只需先看看他們如何介紹這區、價格又是多少。

除了勤勞看房,對屋況的接受度也要高

愛莉的成功除了因為很喜歡看房外,對於屋況接受度也很高,知道房子可以怎麼改,而不會侷限於當下的屋況,「海砂、傾斜、鋼筋外露或結構有問題的當然不行。」「只要可以改的房子都是好房子!」。她大推「100室內設計」此款app,介面清楚好懂,不但能找到自己喜歡的風格與裝潢師傅溝通外,也更能激發對於改房的想像力!

圖片來源:100室內設計

100室內設計的介面簡約好懂,能輕鬆找到自己想要的漂亮格局!

肺炎造成的經濟衰退,可能是議價的籌碼

對於延燒的新冠肺炎,愛莉認為之後房價如果會跌,也是因為經濟衰退造成的影響,不太可能回到SARS那年因恐懼的低點,加上現在房貸利率比當年低快3倍,屋主也有預期心理認為「這波過了就會回彈」。因此,愛莉建議可以找極欲脫手的中古屋屋主,利用肺炎情勢跟他談價,或是找還沒賣很多的預售屋、新成屋,比較有議價的空間。

圖片來源:BEAUTY大美人

《買一間會增值的房子》是愛莉所著超實用的購屋工具書,必看!

Profile 邱愛莉 Ellie Chiu

曾經幫家人背負債務,靠著買房收租還債成功,並達到財務自由,認為房地產是最有安全感的一項投資。看房資歷超過10s年,現為House123的創辦人,目前正在收租的房子高達24間!

設計/Gaga、攝影/大吉、妝髮/孫寧(貳創造型)、特別感謝/邱愛莉、感謝服裝/CLUB MONACO

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